Las tasaciones hipotecarias como indicador económico

Entrevista a Leandro Sergio Escobar Torres, economista, Secretario General de ATASA (Asociación Española de Sociedades de Tasación) y profesor de Icade-Comillas...

Las consecuencias de la actual crisis sanitaria provocada por la Covid-19 también se han notado en el mercado hipotecario. Muchas de las operaciones hipotecarias iniciadas previa aprobación del estado de alarma pudieron cerrarse en los meses de marzo a junio, sin embargo, otras muchas se han quedado en suspenso. El Colegio de Registradores publicaba en marzo una caída del -27,25% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas frente al mismo periodo del año anterior, pero ¿denota esta cifra los efectos de la pandemia en la financiación bancaria o el fin de una fase alcista?

A pesar de las restricciones, entre mayo y junio de este año se cerraban alrededor de 20-25 mil hipotecas al mes, cifra que, si tenemos en cuenta la tendencia de los últimos años, no se puede considerar del todo anómala. En julio se empezaron a notar los primeros síntomas de una recuperación y, tras la caída en agosto debido a la común paralización del sector, septiembre volvió a recuperarse.

Leandro Escobar, Secretario General de ATASA (Asociación Profesional de Sociedades de Tasación), reflexiona sobre la situación en la que se encontraba el sector hipotecario a principios de año y cómo ha ido evolucionando hasta la fecha. 

“Las previsiones que realizamos desde la asociación a principios de año reflejaban que empezábamos a vislumbrar una posible crisis a partir del análisis del número de tasaciones realizadas”

“A comienzos del mes de abril se esperaba una potencial bajada en el sector hipotecario durante los siguientes años, acompañando a la desaceleración que se intuía en la economía, pero con un nivel de incertidumbre cada vez más amplio cuanto mas hacia el futuro nos movíamos”, explica el también profesor de Estadística y Modelos Cuantitativos en Icade-Comillas.

Si se tiene en cuenta que el sector inmobiliario es intrínsecamente cíclico y dependiente del sistema financiero, cabe pensar en la existencia de posibles indicadores para predecir su evolución. Si bien es cierto que todos los estudios tienden a analizar la solicitud de visados de obra, el precio del metro cuadrado o la renta disponible del hogar, pocas veces se ve un ejemplo tan curioso como el que nos propone Escobar. “Uno de los estimadores o predictores principales que tiene que ver con la evolución de los mercados inmobiliarios es la evolución, por lo menos en nuestro país, del número de matriculaciones de vehículos”, explica de manera anecdótica el experto, mientras muestra la siguiente gráfica: 

“Se puede ver cómo las dos líneas corren básicamente en paralelo. Si bien es cierto que existe un poco más de pendiente para las matriculaciones de vehículos en los últimos años, la venta de viviendas evoluciona más o menos en la misma línea”. En la gráfica puede observarse que tanto la venta de inmuebles como de vehículos siguen una evolución procíclica. “Las previsiones a principio de año ya eran poco halagüeñas, pero pasó lo que pasó a partir del mes de marzo, y durante seis semanas la tendencia no parecía mejorar”, comenta Escobar.

El secretario de ATASA confiesa que la incertidumbre siempre tiene un hueco en todas sus ponencias, y explica cómo afecta, o qué papel tiene, en el sector inmobiliario. “El principal trabajo que tenemos las sociedades de valoración en España es el trabajo de tasación hipotecaria. Esto también pasa en otros muchos países, donde la mayor parte de los clientes son bancos y la mayor parte del trabajo es hipotecario. Es curioso ver cómo desde el final de la crisis anterior, que terminaba en 2013, empezaron a llegar fondos extranjeros a España y a traer, digamos, dinero nuevo. A partir de entonces reviven los mercados hipotecarios en España, que habían estado en niveles de alrededor de 50 mil hipotecas al mes, o incluso de 100 mil hipotecas al mes antes de la crisis. En 2013 nos habíamos quedado en 25 mil hipotecas al mes e incluso en 12 o 13 mil hipotecas en los peores meses”. En la siguiente gráfica puede verse la evolución del número de hipotecas concedidas en los últimos años:

“A partir de 2013 el número de hipotecas concedidas comienza a incrementarse, pero curiosamente, cuanto más se incrementa el número de hipotecas, más se incrementa la variabilidad. ¿Qué refleja esto? Que existe una altísima volatilidad, lo que es un indicador clarísimo de la incertidumbre”, afirma Escobar. “Hemos estado viviendo en una fase alcista que ha durado unos seis años aproximadamente, pero con cada vez mayor nivel de incertidumbre. También, si nos fijamos en el gráfico,  se ve cómo la tasa de incremento y por tanto la pendiente de la curva, es cada vez más pequeña. Hemos llegado ya, sin lugar a dudas, a algo que está muy cerca del máximo”.

El Secretario General de ATASA va más allá del aumento del nivel de incertidumbre en el mercado hipotecario; hace una comparativa de la situación actual con otras crisis anteriores y opina sobre las previsiones de evolución. Sus comentarios podrán leerse en uno de los próximos artículos publicados.