¿Qué sucede cuando se interviene el mercado de vivienda en alquiler?

PSOE y Unidas Podemos han llegado a un acuerdo para presentar ante el Congreso de los Diputados una nueva Ley de Vivienda que incluye la regulación de los precios de alquiler, pero ¿es la limitación del alquiler realmente efectiva para luchar contra la subida de precios?

El libre mercado, por definición, es el sistema en el que el precio de los bienes es acordado por el consentimiento entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, mediante las leyes de la oferta y la demanda. Requiere para su implementación de la existencia de la libre competencia y una transacción en la que no haya fraude o coacción, en definitiva, que todas las transacciones sean voluntarias.

Si bien es cierto que la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda en España es superior al 30% de los ingresos familiares, intervenir en la fijación de las cuotas de alquiler puede no ser la solución para aliviar el problema del alquiler en las principales ciudades españolas.

Si tenemos en cuenta que en España la mayor parte de los inmuebles se encuentra en régimen de propiedad, intervenir el mercado de alquiler sería frenar por completo la iniciativa propia de cualquier habitante de clase media que cuente con un inmueble vacío y no se decide a sacarlo al mercado. Esta medida acabaría desembocando en una reducción de la oferta de viviendas disponibles, algo en lo que ya ha incidido el Banco de España.

La actual situación de crisis sanitaria y económica ha derivado en un considerable aumento del desempleo que, sumado a unas mayores restricciones a la hora de acceder a financiación bancaria, ha dimanado en las primeras correcciones de los precios de alquiler. Según informa el Consejo General de COAPIS de España, los precios de los alquileres han descendido hasta un 10% a causa de la crisis del COVID-19. Ante la recesión económica actual, los propietarios de las viviendas están siendo los primeros en rebajar sus ofertas con el fin de asegurarse el alquiler y reducir los plazos para la firma del contrato, además de dar flexibilidades en cuanto a condiciones de pago se refiere. No obstante, los precios a finales de 2019 ya comenzaban a mostrar signos de agotamiento en las principales ciudades españolas, y comenzaban a ajustarse los precios ofertados a la situación económico-social del momento. Esto es un ejemplo del libre mercado.

Si echamos un vistazo a otros países en Europa - Portugal, Irlanda, Alemania, Francia o Reino Unido - ya han tomado algún tipo de medidas para sofocar sus mercados de alquiler. Incluso algunos estados de Estados Unidos han adoptado ciertos mecanismos y, a pesar de que las medidas tomadas no son idénticas, incluyen un resultado común: 

Limitar el precio del alquiler no es una medida que solucione problemas a largo plazo, es más, los genera.

La capital alemana es ejemplo de ello. En Berlín el efecto rebote ha generado subidas en el alquiler desorbitadas, en muchos casos en más de un 30% desde que la ley de limitación de precios fue aprobada. 

Otro tipo de medidas de intervención han generado resultados opuestos a los buscados. Ejemplo de ello es París, donde se ha creado un mercado secundario de alquiler que a su vez ha derivado en una considerable pérdida de la oferta con los propietarios retirando del mercado sus inmuebles. 

En Suecia, medidas como la limitación del tiempo de alquiler acarrea problemas de movilidad a los ciudadanos. Además, la regularización ha traído consigo, entre otras cosas, escasez de oferta, dinero negro y listas de espera interminables para acceder a un piso regulado en el país nórdico.

Portugal es un caso distinto al resto de países europeos. Las medidas portuguesas pasan por un programa de incentivos en lugar de limitaciones. Aquellos propietarios que arrienden su inmueble con precios por debajo del 20% del valor medio de mercado tendrán ventajas fiscales. 

Volviendo al caso de España, no debemos olvidar que contamos con una buena Ley de Arrendamientos Urbanos que deja atrás contratos regulados por el Gobierno en la ley anterior como los denominados de renta antigua, rentas que la nueva ley califica de ineconómicas. Paradójicamente, la derogación de la ley anterior que intervenía el mercado fue promovida por un ministro del PSOE, los mismos que ahora impulsan su regulación.

Es suficiente con mirar a nuestros vecinos para comprobar que la limitación del alquiler no hará más que frenar la oferta, sobre todo en las zonas que sufren mayor tensión en la actualidad como son frecuentemente las capitales provinciales. La población tiene que elegir libremente la opción que mejor se ajuste a su demanda y situación personal.

La batalla contra el aumento de precios se combate con medidas liberales. El libre mercado es la respuesta a cómo generar la mejor oferta que responda a lo que la demanda exige. Medidas como liberalizar el suelo generando mayor oferta, promover la vivienda pública en alquiler (España cuenta con un parque de vivienda social ínfimo) o incentivar la colaboración público-privada, podrían ser la fórmula para hallar una solución.