Por qué el intervencionismo agrava los problemas de acceso a la vivienda

El IEE confirma lo importante que es huir de los controles de precios en el alquiler....

El Instituto de Estudios Económicos ha publicado un interesante informe en el que, además de subrayar la importancia de reconocer y proteger los derechos de propiedad, estudia los “ineficaces y distorsionadores controles de precios que se están aplicando en diversas capitales europeas para regular los costes asociados al alquiler de vivienda”.

El IEE destaca que “el incremento de los precios del alquiler que ha tenido lugar en los últimos años, en especial en las ciudades que atraen más actividad económica y empleo, ha avivado el debate sobre cómo mejorar la accesibilidad a la vivienda, en especial entre los colectivos más vulnerables. Siendo una preocupación legítima por los problemas socioeconómicos que se pueden derivar de la falta de esta accesibilidad, un correcto tratamiento es tan importante como un adecuado diagnóstico. En este sentido, este escenario supone, en muchas ocasiones, el caldo de cultivo de propuestas y medidas con un enfoque erróneo que no solo no solucionan el problema planteado, sino que incluso lo agravan”.

En España se pretende introducir una normativa estatal que desarrolle este tipo de restricciones de precios. Algunas comunidades autónomas, como Cataluña, ya han desarrollado su propia normativa, pero los resultados son claramente decepcionantes puesto que, en apenas nueve meses, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido casi un 30% y los precios han seguido el mismo rumbo que el observado en otras regiones donde no se han introducido semejantes restricciones.

“Los controles de precios en el mercado del alquiler de vivienda son una medida equivocada, ya que son ineficaces para lograr el fin perseguido, y terminan resultando distorsionadores y contraproducentes, generando efectos adversos en especial sobre los colectivos que se pretende proteger. Los controles de precios tienden a deprimir la oferta de inmuebles en alquiler, lo que supone un mayor tensionamiento de los precios en las zonas no reguladas y una ma- yor restricción del acceso a la vivienda, en especial para las rentas más bajas, precisamente el efecto contrario al deseado. Esto sucede porque los controles de precios provocan la retirada de viviendas del mercado de alquiler que son destinadas a usos considerados más rentables, como puede ser su entrada en el mercado de compraventa. Además, la distorsión de la oferta no se limita a la vivienda en alquiler existente, sino que también se deprime la inversión, y, por tanto, la construcción de vivienda nueva, lo que agrava aún más el problema a medio y largo plazo. Aun cuando los precios del mercado regulado puedan contenerse merced al límite estable- cido por la normativa, la escasez de oferta obliga al desplazamiento de la demanda sobran- te hacia otras zonas no reguladas, que no se ve acompañado de un incremento paralelo de la oferta, tanto porque la oferta es más rígida a corto plazo como porque la incertidumbre gene- rada por la medida desincentiva la construcción de nuevas viviendas para alquilar. Ello provoca un tensionamiento de los precios en estos segmentos no regulados muy por encima del que hubieran experimentado en ausencia de la medida”, señala el decano de los think tanks españoles.

En este contexto de distorsiones, el IEE encuentra que “con frecuencia, tiende a producirse una asignación ineficiente de los recursos, al dar lugar a la creación de un mercado de alquiler dual, a desincentivos a la movilidad de los trabajadores que se encuentren en una vivienda sujeta a la regulación, y a posibles discriminaciones entre los potenciales inquilinos. A su vez, se generan desincentivos a realizar las tareas de mantenimiento, reparación y mejora de las viviendas existentes, inversiones que se retrasarán lo máximo posible por parte de los propietarios, lo que redundará en una peor calidad de la oferta”.

La experiencia de capitales europeas como Berlín, Estocolmo o París confirma que estos son los resultados de enfocar la cuestión de los precios del alquiler por esta vía. Por este motivo, el informe considera que, “en lugar de los dañinos y contraproducentes controles de precios, se deben articular medidas que estén destinadas a resolver el verdadero problema, que no es otro que el de la falta de vivienda de alquiler. Para ello, se debería habilitar el suelo público disponible para permitir que se construya nueva vivienda destinada al alquiler que permita cubrir la demanda existente. A su vez, el establecimiento de incentivos fiscales para la construcción de vivienda en zonas de escasez, sujetos a determinados requisitos para orientar la oferta, es una medida efectiva y que no genera coste adicional para el Estado. Por otro lado, la promoción de vivienda pública de alquiler puede ser eficaz siempre que se instrumente a través de la colaboración público-privada, ya que este esquema mejora la eficiencia en la gestión y reduce los costes para el sector público”.

Diversos organismos avanzan esta misma recomendación: “por ejemplo, el FMI ha señalado que los esfuerzos en materia de políticas de alquiler de nuestro país deberían centrarse en resolver los problemas de oferta, disminuyendo y simplificando los obstáculos regulatorios. El FMI recoge en su informe que, para mejorar la accesibilidad al mercado de alquiler en España, se debe evitar un elevado grado de incertidumbre y la excesiva protección del inquilino frente al propietario, ya que estas situaciones restringen la oferta. Hacia esta misma idea apunta el Banco de España, que señala la relevancia de la seguridad jurídica y de un marco regulatorio que no desproteja a los propietarios, en la medida en que estas variables inciden sobre el volumen de oferta de alquiler. Tal es así que la evidencia internacional muestra una relación positiva entre el grado de protección jurídica efectiva del propietario y el tamaño del mercado del alquiler residencial. Por ello, el Banco de España destaca que medidas como la de los controles de precios no atajan la principal causa del problema, que es la insuficiencia de oferta, sino que tienden a agravarlo, al generar una contracción adicional de la oferta en las zonas reguladas, y un incremento de los precios en las no reguladas”.

Repasando la experiencia europea, ya mencionada anteriormente, el estudio recalca que “los precedentes internacionales disponibles en la intervención de los precios del alquiler confirman los efectos nocivos previamente descritos que generan este tipo de medidas. La evidencia más actualizada se encuentra en la ciudad de Berlín, un caso que ha sido analizado recientemente por el IFO Institut. Los expertos del prestigioso centro de estudios alemán señalan que la congelación de los precios del alquiler en la capital teutona, vigentes desde mediados de 2019 para viviendas construidas con anterioridad a 2014, ha dado lugar a una caída de oferta en el mercado regulado de casi el 40%, lo que, a su vez, ha presionado fuertemente al alza los precios en la parte no regulada (viviendas desarrolladas de 2014 en adelante)”.

A todo esto hay que sumarle el efecto que tiene “la contraproducente tolerancia de las medidas de emergencia con la ocupación de viviendas”, un problema que ha ido a menos en países como Holanda pero que se ha agravado en España desde que, en 2015, la política económica del país ibérico ha estado cada vez más influenciada por el programa intervencionista que defienden PSOE y Podemos.

Así, muchas de las medidas aprobadas primero a nivel municipal y regional (2015-2019) y después en el plano nacional (de 2018 en adelante) suponen “avanzar hacia una cierta legitimación o tolerancia social y jurídica de las ocupaciones de viviendas, lo que produce un efecto llamada sobre un problema que vulnera la seguridad jurídica y el derecho de pro- piedad privada. Es decir, que en lugar de tratar de reducir lo que, sin duda, es un problema socioeconómico, de suerte que haya cada vez menos casos de ocupación, se favorece y facilita su crecimiento. Al igual que en el caso de los controles de precios, una de las consecuencias más directas será la restricción de la oferta de alquiler, sobre todo para los colectivos más vulnerables, ya que tanto los propietarios como las entidades financieras exigirán garantías adicionales in- capaces de aportar por parte de estos colectivos y priorizarán individuos solventes, ante los eventos de riesgo que amparan estas medidas. De alguna manera, se consigue proteger a algunos ocupantes ya establecidos, a costa del resto del colectivo vulnerable que ve cómo su acceso a la vivienda se dificulta aún más, si no se restringe por completo. Además, se produce un efecto llamada y un incentivo a realizar impagos, con el consecuente incremento de la ya elevada morosidad”.

Otro error propio del escenario español son “las expropiaciones temporales de vivienda vacía de “grandes tenedores”, que equivocadamente plantean algunas regiones y son muy desafortunadas, porque vulneran el derecho de propiedad e introducen distorsiones en el mercado de la vivienda que contribuyen a perpetuar los problemas existentes”.

De partida, “la naturaleza del derecho de propiedad es incompatible con disociar de forma coactiva el uso y disfrute de un bien respecto a los deseos y voluntades de su legítimo propietario. La inseguridad jurídica caracteriza a estas actuaciones, ya que la Administración establece de hecho una indisponibilidad total del bien, y nadie compra, ni hipoteca, lo que no puede disfrutar ni explotar libremente; o, dicho de otra forma, se niega el contenido intrínseco del derecho de propiedad”.

Además, “la única manera correcta de determinar un justiprecio que permita reparar el perjuicio causado sería, en todo caso, mediante la cuantificación del coste de oportunidad de su mejor uso alternativo, el de su explotación o enajenación como vivienda libre, y nunca, como se pretende con estas actuaciones, el de su peor uso alternativo: precios administrativos artificiales de alquiler de vivienda protegida. Cuando se habla de viviendas vacías para justificar intromisiones al derecho de propiedad, se olvida que esta circunstancia obedece, las más de las veces, a problemas del marco institucional, como, por ejemplo, las rigidices de plazos o la asimetría en el tratamiento normativo, que impiden a sus propietarios obtener una rentabilidad acorde con el riesgo; o simplemente, al momento actual de crisis económica y de movilidad, en el que los inmuebles no encuentran salida. El hecho de que estos planteamientos hayan empezado limitando el castigo a las empresas que identifican como «grandes tenedores» supone un quebranto del principio de igual- dad y genera discriminación.

A su vez, el IEE señala que la utilización del mecanismo expropiatorio “no respeta el principio de proporcionalidad ni el de idoneidad del art. 103 de la Constitución, porque se puede incentivar el arrendamiento de una vivienda sin expropiar- la. Además, la Administración tiene el deber de utilizar el mecanismo menos lesivo para el ciudadano y, por ello, se infringen los principios de eficiencia y economía del art. 31.2 y 33.3 de la Constitución. Otro inconveniente que plantea la expropiación temporal del uso de viviendas es que, por la naturaleza del instrumento, queda limitado en los municipios, que carecen de la capacidad de declarar la causa expropiandi, porque no son titulares de la potestad legislativa. Finalmente, la expropiación se demora en el tiempo por las garantías que tiene el procedimiento, pues- to que está configurado como una transferencia coactiva expropiatoria. La principal consecuencia es que supone un mecanismo poco ágil en este ámbito para resolver la necesidad urgente de vivienda del beneficiario, de manera que esta medida resulta más efectista que efectiva. En todo caso, la vivienda debe destinarse al uso pactado, lo que implica que el arrendatario tiene que utilizar la vivienda de forma adecuada. Además, el incumplimiento del pago debe conllevar la pérdida de la condición de beneficiario, originando, a su vez, el derecho de re- versión por parte del sujeto expropiado. Una reversión que también debe tener lugar en el caso de falta de realización de las obras de conservación o el arrendamiento por parte de la Administración expropiante”.

En suma, “el legislador debería tomar nota y no incluir en la futura ley de vivienda este tipo de planteamientos, que a medio plazo no solo no benefician a nadie, sino que perjudican a to- dos. Es probable que Tribunal Constitucional, o en su defecto los Tribunales Europeos, anulen en un futuro estas actuaciones. El problema, al igual que cuando se ha mencionado previa- mente con el resto de conculcaciones del derecho de propiedad, es que la inseguridad jurídica y la desconfianza resultante de cuestionar la propiedad tendrá efectos negativos y permanentes más allá de la seguramente limitada vigencia de esta norma. Como consecuencia habrá una menor inversión, con el consiguiente encarecimiento de la oferta de vivienda en alquiler que acabará perjudicando a los que presuntamente se intenta proteger, al colectivo de arrendatarios”.